ETUDE DE SOL, QUE DIT LA LOI ? 

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UNE OBLIGATION POUR LE VENDEUR D'UN TERRAIN EN ZONE RGA

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La réalisation d'une construction débute par les fondations et, seule l'étude de sol permet de garantir la profondeur et le type de fondation à adopter et donc le chiffrage définitif de la construction de votre maison. Par conséquent, se passer d'une étude de sol est aujourd'hui impossible de la part des constructeurs. Avec la loi Élan adoptée en novembre 2018, l'étude de sol devient obligatoire en zone de risque gonflement des argiles (RGA). 

À compter du 01 janvier 2020 tout vendeur d'un terrain doit s'y soumettre afin que l'acheteur soit informé des risques de mouvement de terrain différentiel lié à la sécheresse et/ou réhydratation des sols, et ce avant la signature du compromis de vente. Cela permet donc à l'acheteur d'être informé des éventuels risques possibles sur la parcelle et de garantir une construction pérenne.

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LOI SPINETTA du 04 janvier 1978

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Certains assureurs peuvent exiger une étude de sol pour fournir une assurance dommage-ouvrage au maître-d'ouvrage. Le coût d’une assurance dommage-ouvrage sera largement réduit si vous produisez en appui avec votre demande une étude de sol type G2AVP.

La loi Spinetta consiste essentiellement à instituer une présomption de responsabilité pesant sur tous les intervenants à l’acte de construire. En clair, cette loi considère les dommages ou les malfaçons résultant d’un acte de construction et impose la souscription à une assurance obligatoire :​

“ Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil (…) ” 
Article L.111-30 du Code de l’habitation et article L.242-1 du Code des assurances

La loi Spinetta impose donc :​

• à tout constructeur (entrepreneur, architecte…) de souscrire une assurance décennale pour couvrir la garantie décennale qu’il doit à son client, le maître d’ouvrage.​

• à tout maître d’ouvrage de souscrire à une assurance dommage ouvrage.

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ARCHITECTE

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L’architecte chargé de la conception d’un projet et de l’établissement des plans du permis de construire est tenu d’un devoir de conseil envers le maître de l’ouvrage et doit concevoir un projet qui tient compte des contraintes du sol. Il peut être reproché à un architecte de n’avoir pas parfaitement informé le maître de l’ouvrage des conséquences du défaut de réalisation de l’étude géologique. (Cass. 3è civ 11.12.07)

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CONSTRUCTEUR 

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Le constructeur de maison individuelle, professionnel de la construction, ne doit pas se contenter d'assumer une prestation de construction sans se préoccuper de la bonne ou mauvaise qualité du sol (cass. Civ. 24.10.12).

​Exiger du maître d'ouvrage, une fois le contrat signé, une étude de sol à ses frais, apparaît comme une clause illicite. La loi impose aux constructeurs de procéder systématiquement à une étude de sol préalablement à la signature d'un contrat de construction faute de quoi sa responsabilité sera engagée. L'étude de sol permet de réaliser son projet.

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MAÎTRE D'ŒUVRE, ENTREPRENEUR, MAÇON

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D'après la loi, un maître d'ouvrage est réputé comme "incompétent" en matière de prescriptions techniques. Toutes les lettres de sa part (décharges de responsabilités) n'auront dont aucun effet devant un tribunal.​

Par conséquent, le maître d'œuvre est réputé "sachant" et conserve l'entière responsabilité de la bonne exécution d'un chantier.​

La jurisprudence considère notamment que les vices du sol ne constituent pas un cas de force majeure dans la mesure où le maître d'œuvre, comme l'entrepreneur, doit se livrer à des études de sol.